Informationen für Interessenten für Liegenschaften in Konkursverfahren, insbesonders GR Real GmbH, Immo Judith Vermietungs und Verpachtungs GmbH, Rojin Immo GmbH, Schuhmeierplatz 13 Errichtungs GmbH, SVETA Retail GmbH
Wir erhalten täglich zahlreiche Anfragen zu Liegenschaftsankäufen aus verschiedenen Konkursverfahren. Wir bitten daher generell, Anfragen nur per e-mail zu stellen, wobei sowohl die genaue Bezeichnung des Insolvenzverfahrens als auch der Liegenschaft, einschließlich Adresse und Haus/Topnummer, in der Betreffzeile genannt werden muss.
Grundsätzlich sind in einem Konkursverfahren sowohl die Verwertung (Verkauf) einer Liegenschaft oder eines Liegenschaftsanteiles möglich, als auch eine Zwangsversteigerung.
Grundlage und Voraussetzung sowohl für einen freihändigen Verkauf als auch für eine Zwangsversteigerung ist das Vorliegen eines aktuellen Gutachtens eines gerichtlich beeideten Sachverständigen über den Wert der Liegenschaft bzw. der Liegenschaftsanteile. Sie finden die Gutachten in der öffentlichen Ediksdatei edikte.justiz.gv.at im Unterpunkt Verkäufe und Verpachtungen in Insolvenzverfahren bzw – im Fall der Zwangsversteigerung – im Unterpunkt Gerichtliche Versteigerungen -Liegenschaften.
Gutachten werden von uns laufend in der Ediksdatei veröffentlicht. Sollten Sie in der Ediktsdatei kein Gutachten finden, so gibt es ein solches noch nicht, sondern wird erst erstellt. Diesfalls können wir Angebote noch nicht entgegen nehmen, jedenfalls dazu aber noch keine Annahme erklären.
Das Gutachten ist in weiterer Folge die Grundlage für den Kaufvertrag. Eine freihändige Verwertung ist außerdem nur bei völligem Haftungs- und Gewährleistungsausschluss (außer für bücherliche Geldlasten) möglich, so, wie dies bei einer Zwangsversteigerung geregelt wäre. Allfällige bestehende MRG-Mietverträge gehen auf den Erwerber über.
Bei einer freihändigen Verwertung (sprich: „Verkauf“) müssen zudem sowohl Schuldner(in) als auch die Pfandgläubiger vom Masseverwalter schriftlich über eine geplante Anbotsannahme verständigt werden. Die Pfandgläubiger können sich binnen 14 Tagen ab Verständigung gegen eine freihändige Verwertung aussprechen, die Schuldnerin kann eine Stellungnahme abgeben. Über einen Widerspruch hätte das Insolvenzgericht zu entscheiden und damit die Verwertungsart zu bestimmen.
Ferner ist es Pflicht des Masseverwalters, ein für die Konkursmasse und die Gläubiger optimales Ergebnis zu erzielen. Der Insolvenzverwalter muss daher entsprechend allfällige höhere Angebote, die nach einem ersten Angebot kommen, berücksichtigen. Wir informieren dann frühere Bieter über die Höhe des besseren Angebots und geben Gelegenheit, ihrerseits das Angebot zu erhöhen. Dass eine Finanzierung sichergestellt ist, ist dem Masseverwalter regelmäßig vor Angebotsannahme nachzuweisen. Bitte beachten Sie auch die grundverkehrsbehördlichen Beschränkungen, sodass natürliche Personen, die anbieten wollen, eine österreichische oder EU-Staatsbürgerschaft haben sollen, und auch die entsprechenden Beschränkungen bei juristischen Personen zu beachten sind.
Eine Annahme eines Kaufangebots erfolgt durch einen Masseverwalter stets aufschiebend bedingt durch die (rechtskräftige) Genehmigung des konkreten Kaufvertrags durch das Konkursgericht. In Insolvenzverfahren, in denen ein Gläubigerausschuss eingerichtet wurde, muss auch dieser den Verkauf genehmigen. Der Bestbieter muss sodann auf seine Kosten und sein Risiko einen Rechtsanwalt oder Notar mit der Erstellung des Kaufvertrags beauftragen und auch einen Treuhandauftrag erteilen. Sobald der Kaufvertrag fertig verhandelt ist, beantragt der Masseverwalter die konkursgerichtliche Genehmigung. Darauf, ob das Konkursgericht die beantragte Genehmigung erteilt und wie lange es dauert, bis ein Genehmigungsbeschluss gefasst wird und in Rechtskraft erwächst, hat der Masseverwalter keinen Einfluss.
Es kann gelegentlich vorkommen, dass ein späteres Angebot, das besser ist als jenes, über das der Masseverwalter bereits verhandelt hat, oder das aufschiebend bedingt durch die rechtskräftige Genehmigung des Kaufvertrags durch das Konkursgericht schon angenommen worden ist, doch noch zu berücksichtigen ist (oder dazu führt, dass das Gericht einen Kaufvertrag nicht genehmigt).
Entsprechend der Praxis des Handelsgerichtes Wien ist bei Anträgen auf Genehmigung des Kaufvertrages über Liegenschaften gewünscht, dass der Masseverwalter darin berichten kann, dass der gesamte Kaufpreis samt Nebengebühren (Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, Kontospesen) beim Treuhänder bereits erlegt wurde.
Das Procedere bei freihändiger Verwertung im Konkursverfahren ist sodann wie folgt: erst wenn der vom Konkursgericht erlassene Beschluss über die Genehmigung des Kaufvertrages (nach Ablauf der 14 tägigen Rechtsmittelfrist) rechtskräftig geworden ist, kann das Konkursgericht eine „Verteilungstagsatzung“ anberaumen. Sodann ist der Kaufpreis vom Treuhänder auf das vom Masseverwalter eingerichtete Anderkonto mit dem unwiderruflichen Auftrag auszuzahlen, diesen entsprechend dem im Konkursverfahren nach Abhaltung einer Verteilungstagsatzung zu erlassenden rechtskräftigen (Meistbots-)Verteilungsbeschluss zu verteilen. Dann kann das Eigentum des Käufers auch schon grundbücherlich einverleibt werden.
Sobald der Beschluss des Handelsgerichts Wien als Konkursgericht über die Verteilung des Kaufpreises rechtskräftig ist, kann gemäß § 237 EO analog die Löschung der bücherlichen Geldlasten beantragt werden und wird dann vom Konkursgericht angeordnet. Dann ist das Kaufobjekt auch geldlastenfrei.
Bitte kontrollieren Sie daher vorab in der Ediksdatei, ob ein Gutachten für die Sie interessierenden Liegenschaft bereits veröffentlicht wurde. Sollten Sie dann ein Angebot legen wollen, können nur schriftliche Anfragen beachtet werden, die vollständige Kontaktdaten (also neben Vor- und Zunamen bzw Firma auch Adresse und Telefonnummer und UID-Nummer) enthalten. Wir bitten um Verständnis, dass unsere Kanzlei angesichts der Vielzahl der Objekte und Interessenten keine proaktive Information an Einzelne zusagen kann.